Помещения Запорожского горсовета: как бизнес может стать инвестором города?

Почти 100 тысяч квадратных метров коммунального имущества в Запорожье остаются бесхозными. При эффективном использовании городских помещений, власти могут получить дополнительный доход в бюджет, а бизнес вносить часть своих средств на развитие города. 

В Запорожье на сегодняшний день находится 7 тысяч коммунальных объектов, из них всего 1,3 тысячи в аренде и более 400 помещений пустуют. Подсчеты проведены согласно данным обнародованным на «Портале открытых данных»

Журналисты «Запорожского центра расследований» решили узнать, что нужно сделать, чтобы получить в аренду помещение от властей. А также пообщались с заинтересованными сторонами, бизнесом, который хочет получить имущество в аренду, и властью, которая по закону обязана искать выгодные пути использования своего «богатства» для развития города.

Коммунальное имущество - это недвижимость, принадлежащая территориальной громаде в лице местной власти.

Как правило, оно находится на балансе у коммунальных предприятий, департаментов и бюджетных учреждений, а горсовет владеет им опосредствованно. Однако, при передаче объекта в аренду учитывается мнение и горсовета и балансодержателей, то есть КП, Департамента и других учреждений.

Карта свободных помещений горсовета состоянием на 11 июля 2019 года

Для того, чтобы сделать первые шаги к аренде помещения у горсовета вам нужно выбрать понравившиеся помещение и пройти следующие шаги:

ИНФОГРАФИКА

В случае если кроме вас, появился еще один желающий заполучить помещение, горсовет должен провести конкурс на отбор лучшего кандидата. Для этого, конкурсная комиссия проводит заседание, собирает все нужные документы от предпринимателей и за закрытыми дверями, согласно правилам горсовета, выносит решение путем открытого голосования.

Но вышеописанная процедура не понадобится некоторым категориям заявителей. Например, религиозные организации, ассоциации органов местного самоуправления с всеукраинским статусом могут получить помещение, не проходя всех этапов, и избегая конкурсов.

Если горсовет принял решение передать вам в аренду помещение, это еще не значит, что нужно идти и заключать договор. Перед этим, горсовету нужно определиться, сколько вы ему будете платить за использование имуществом.

Департамент коммунального имущества, как уполномоченный на управление имуществом орган, проводит конкурс на оценивание объекта, по его результатам выбирают независимого эксперта. Затем заключают трехсторонний договор между горсоветом, оценщиком и арендатором на оценку помещения.

Услуги оплачивает будущий арендатор, однако деньги идут в качестве залога и зачисляются при расчете арендной платы.

Только после оценки и ее рецензирования, если сторон все устраивает, они подписывают договор.

В реальности, много коммунальных помещений не могут найти своего арендатора. Чтобы понять, в чем проблема, мы пообщались с Еленой Ерёменко, председателем правления ООО "Бизнес-Союз" Порада".

Елена занимается собственным бизнесом, а также помогает другим предпринимателям. Она не раз сталкивалась с процедурой аренды коммунальной недвижимости на практике.

Как вы думаете, в чем проблема аренды коммунального имущества бизнесом?

“Коммунальное имущество не пользуется большим спросом у бизнеса. Это связано с высокой арендной платой и сложной процедурой получения недвижимости. При этом, снять коммерческое помещение проще.

Исключение, бизнес, связанный с определенной спецификой. Например, аптеки, для предпринимателей выгодно размещать аптеки в коммунальных помещениях больницы. Однако и тут есть свои нюансы, как правило, у горбольниц есть свои договоренности и партнеры, потому получить помещение новому предпринимателю практически невозможно. В конкурсе, как правило , выигрываю «дружественные» к больнице предприниматели.

Ясно это становится на последнем этапе, когда будущий арендатор потратил время и деньги на оформление всей документации, согласовав с горсоветом, но оказалось , что больница против, и частнику отказывают. Один из таких случаев произошел в 5-й горбольнице, где главврач хотел завести свою фирму и всячески «ставил палки в колёса» частному бизнесу. То есть, все зависит не только от самой процедуры, а и от балансодержателя. Договор аренды является трёхсторонним. Победить в такой коррупционной схеме практически невозможно. И хотя в нашем случае мы смогли подписать договор, но эффективно работать такому бизнесу все равно не дадут. Всегда найдутся причины , чтобы помешать предпринимателю. Но есть и еще один способ манипулировать предпринимателями - срок аренды.”

Заключать договор аренды на коммунальную недвижимость можно на любой срок, однако есть свои нюансы. При аренде помещений на менее трех лет договор можно не заверять у нотариуса. Такой договор можно постоянно продлевать, с условием проведения оценки раз в три года для расчета арендной платы.

Если же вы арендуете имущество на срок три года и более, договор подлежит нотариальному удостоверению, а возникшее право аренды нужно госрегистрировать.

В основном, все договора по аренде заключаются на срок менее 3 лет, чтобы не заверять нотариально?

“Предприниматели готовы заключить договор и на 5 лет. Они хотят быть спокойными за свой бизнес, но балансодержатели такой возможности не дают. В лучшем случае с тобой заключают договор на 11 месяцев, затем окажется , что ты должен съехать. Якобы помещение нужно больнице под медкабинет , а через время там работает уже новый, выгодный больнице частник. То есть, проблема не в самой процедуре, а в том, что такие сроки не дают частному бизнесу развиваться, окупать затраты, делать капитальные вложения, во-первых. Во-вторых, я считаю, что балансодержателям дали слишком большую власть. Нужно определиться, кто устанавливает правила, кто сдаёт помещение в аренду - горсовет по итогам конкурса или балансодержатель по своим предпочтениям. И если арендатор выиграл в конкурсе и предложил лучший вариант, почему он не может получить помещение на долгий срок, чтобы быть уверенным в завтрашнем дне. Даже при условии, если арендная плата будет выше, но бизнес будет защищен, предприниматели бы шли на сделку. У нас в «Союзе» бывали случаи, когда предпринимателя предупреждали за месяц, что он должен покинуть помещение. Вот, о такой незащищенности я и говорю. На коммерческом рынке, такие случаи бывают крайне редко”.

В среднем, стоимость аренды помещения на коммерческом рынке варьируется от 140-190 грн. за квадратный метр в центре и около 140-150 грн в других частях города. Цена зависит от расположения помещения и его состояния (ремонт, технические характеристики и тд.). К сожалению, горсовет не публикует информацию об арендной ставке коммунальных помещений, что также является дополнительной проблемой в аренде, так как предприниматель не может изучить приблизительную стоимость перед подачей документов.

Мы неоднократно обращались к Департаменту коммунального имущества с вопросами об аренде помещений, а именно, какова их стратегия эффективного использования имущества и какие вызовы перед ними стоят. Александр Забутный, директор департамента, на прошлой сессии горсовета отказался давать какие-либо комментарии и сообщил, что у него нет желания общаться с нами, в связи с неоднократными нашими публикациями о работе департамента. Но обещал ответить на вопросы, которые мы предварительно отправили на электронную почту, согласно законодательству. Сроки ответов на вопросы журналистов чиновниками не регламентированы, поэтому мы так и не смогли дождаться комментария от Александра Забутного или его заместителей.

Подытоживая, можем обозначить плюсы и минусы в аренде коммунального имущества бизнесом.

Среди плюсов, это выгодное расположение. Во владении горсовета очень помещений, который расположены в центре города, но что из этого можно использовать в своих целях, это уже другое дело.

Главным минусом в такой аренде является нестабильность. Арендатор постоянно находится в зоне риска, в большинстве, договор заключается на короткий срок, арендодатель может в любой момент попросить освободить помещение, так как оно ему понадобилось. Ну и как нам рассказала Елена Еременко, предпринимателей часто «держат на крючке» манипулируя угрозами выселения.

Лилия Стативко, Вероника Хорольская "Запорожский центр расследований".