Апеляція розглядає справу щодо недобудов "Константи", які хочуть передати в комунальну власність

Центральний апеляційний господарський суд розглядає скаргу одного з кредиторів ТОВ "Константа" на дії ліквідатора щодо передачі незавершених об’єктів будівництва ЖК «Тихий Центр» та «Зірковий» до комунальної власності міста Запоріжжя. Вже дев’ятий рік постраждалі інвестори намагаються захистити свої права на недобудоване житло, в той час, як є охочі передати ці недобудови на баланс територіальної громади.

Справа «КОНСТАНТИ»: як інвестори борються за права на недобудовані ЖК «Тихий» і «Зірковий»

Ця історія бере свій початок ще у 2006 році, коли ТОВ «Константа» розпочала будівництво двох житлових комплексів - ЖК «Тихий» на вулиці Фортечній 3-Б (раніше - Грязнова) та ЖК «Зірковий» по вул. Бородінська 24-А. Інвесторами нового будівництва стали 262 особи, які вклали власні заощадження, а хтось навіть взяв кредит, щоб придбати бажані квадратні метри. Проте заселитися в нові квартири цим людям так і не судилося, бо забудовник невдовзі збанкрутів.

Із заявою про порушення процедури банкрутства до суду звернувся Укрсоцбанк. Із судових рішень відомо, що будівельна компанія заборгувала банку на той час майже 21 мільйон гривень, але банк так і не спромігся стягнути ці кошти. Щоб зрештою повернути гроші, фінансова установа звернулася до суду, а після почали звертатися й інші вкладники та інвестори вказаного будівельного підприємства. Вкладники пройшли всі кола пекла – суди, робочі групи при міськраді, пікети, мітинги, намагання «достукатися» до забудовника різними способами. Врешті-решт були зареєстровані два кооперативи ОК «БЖК «Зірковій-Запоріжжя» та ОК «БЖК «Тихий центр-Запоріжжя», в яких засновниками стали кредитори ТОВ «КОНСТАНТА» та об'єдналися близька 100 осіб.

Ініціативна група кредиторів зверталася до суду з пропозицією передати недобудову на баланс кооперативу, щоб вони мали змогу самостійно щось добудувати, укладати договори, але через ризики вибуття майна з ліквідмаси без подальшої передачі на кооператив, було прийнято рішення відмовитися від цього шляху.

Паралельно з кооперативами кредиторів реєструється інша юрособа - ОК "ЖБК" "Об'єднання інвесторів ЖК "Зоряний" та "Тихий центр", де засновниками стали 4 особи, з яких лише дві людини насправді залучилася у справі про банкрутство «КОНСТАНТИ». Вкладники зазначають, що посадові особи цього кооперативу з 2017 року ведуть діяльність, спрямовану на передачу недобудов у комунальну власність міста Запоріжжя, що несе в собі масу додаткових ризиків: будинок може бути добудований з наданням квартир пільговим категоріям населення, знесена будівля чи здана в оренду, як земельна ділянки. Проте в жодному з цих випадків не враховані інтереси фактичних інвесторів (кредиторів) недобудов.

Минулого року департамент ЖКГ Запорізької міськради у відповіді на офіційне звернення кредиторів зазначив, що у випадку передачі недобудов ТОВ «КОНСТАНТА» до комунальної власності, кожен інвестор має «довести наявність у нього майнових прав у цих недобудовах».

Наприкінці минулого року понад два десятки кредиторів з-поміж фізичних осіб звернулися до Господарського суду Запорізької області за визнанням цих самих майнових прав, аби їх інтереси змогли бути враховані за будь-яких обставин.

Двоє засновників кооперативу інвесторів, що просуває ідею передати будинки в комунальну власність, не погодилися з окремими позовами визнавати майнові права на об'єкт незавершеного будівництва в судовому порядку та намагаються оскаржити ухвалу Господарського суду. У позовних вимогах наголошується на тому, що ліквідатора необхідно зобов’язати не розпочинати повторні дії з продажу нерухомого майна, а передати два незавершених ЖК до власності територіальної громади Запоріжжя.

Чи є підстави для передачі об’єктів незавершеного будівництва до комунальної власності міської ради

В тексті самої апеляційної скарги, апелянт зазначив про те, що суд першої інстанції нібито несправедливо відмовив у задоволенні скарги виходячи з того, що об’єкти незавершеного будівництва не належать до об’єктів житлового фонду, не були зареєстровані необхідним чином у державному реєстрі, а значить не підлягають передачі у комунальну власність.

«В додатках є матеріали, які підтверджують, що це майно є об'єктом незавершеного будівництва житлового призначення і його зареєстровано в державному реєстрі. Тобто ці документи підтверджують виконання тих вимог, які навіть помилково ліквідатор ставить, щоб це майно було передано до комунальної власності», - зазначив в суді представник скаржника Сергій Орловський.

Арбітражна керуюча Наталія Потупало при цьому зазначає, що в будівельному реєстрі ці об'єкти не зареєстровані як об'єкти незавершеного будівництва, а було лише видано дозвіл на будівництво по одному з комплексів.

«Та технічна інвентаризація, яка була долучена до матеріалів справи, вона не відповідає дійсності. Одна з них була складена станом на 2012 рік. Я запитувала інформацію в державному реєстрі речових прав на дату мого призначення (квітень 2024 року, - прим. ред) і наявною була лише інформація щодо об'єкта незавершеного будівництва по вулиці Бородинській, а по Фортечній взагалі нічого немає. При цьому апелянт жодним чином не зазначає, що насправді ним було подано заяву про скасування цієї державної реєстрації і є ухвала про її скасування. В будівельному реєстрі ці об'єкти не зареєстровані як об'єкти незавершеного будівництва. Державна інспекція архітектури та містобудування України каже, що навіть дозволу на будівництво на Фортечній у них не було зареєстровано, оскільки він не передавався запорізьким відділом ДІАМ. Питання в тому, що будівельна організація, яка почне далі добудовувати цей будинок вона не зможе жодним чином ніяк його ввести в експлуатацію, бо немає жодної інформації в будівельному реєстрі», - прокоментувала Наталія Потупало.

Адвокатка, що представляє інтереси кредиторів ЖК, Валерія Скрима у відзиві на апеляційну скаргу наголошує на тому, що на сьогодні процедура передачі об’єкта незавершеного будівництва у комунальну власність територіальної громади не затверджена. Щобільше, житлові комплекси споруджувалися коштом інвестицій окремих фізичних осіб. Люди буквально вклали останнє в ці квадратні метри та просто залишилися ні з чим.

«Верховний суд дійшов висновку, що відповідно до вимог статті Закону України "Про інвестиційну діяльність" та Цивільного кодексу України, в інвестора  виникло право очікування на житло і що фізичні особи які здійснили оплату за нерухоме майно, яке буде збудоване у майбутньому, є  власниками майнових прав на квартири. У разі невиконання забудовником належним чином взятих на себе зобов`язань, а також відсутності факту введення будинку в експлуатацію, з урахуванням повної та вчасної сплати пайових внесків учасником будівництва, ефективним способом захисту порушених прав останнього є визнання майнових прав на об`єкт інвестування. Таким чином інвесторами – кредиторами наразі обраний ефективний спосіб захисту, а саме визнання за кредиторами майнових прав», - зазначається у відзиві.

Розглянувши всі обставини та суперечливі пояснення, суд взяв перерву для детального дослідження наданих документів щодо реєстрації та її скасування, а також витребування всіх відомостей з суду першої інстанції. Всі ці документи мають бути належним чином оцінені.