Апелляция рассматривает дело о недостроях "Константы", которые хотят передать в коммунальную собственность

Центральный апелляционный хозяйственный суд рассматривает жалобу одного из кредиторов ООО "Константа" на действия ликвидатора по передаче незавершенных объектов строительства ЖК "Тихий Центр" и "Звездный" в коммунальную собственность города Запорожья. Уже девятый год пострадавшие инвесторы пытаются защитить свои права на недостроенное жилье, в то время как есть желающие передать эти недостройки на баланс территориального общества.

Дело «КОНСТАНТЫ»: как инвесторы борются за права на недостроенные ЖК «Тихий» и «Звездный»

Эта история берет свое начало еще в 2006 году, когда ООО «Константа» начала строительство двух жилых комплексов – ЖК «Тихий» на улице Крепостной 3-Б (ранее – Грязнова) и ЖК «Звездный» по ул. Бородинская 24-А. Инвесторами нового строительства стали 262 человека, вложивших собственные сбережения, а кто-то даже взял кредит, чтобы приобрести желаемые квадратные метры. Однако заселиться в новые квартиры этим людям так и не суждено, потому что застройщик вскоре обанкротился.

С заявлением о нарушении процедуры банкротства в суд обратился Укрсоцбанк. Из судебных решений известно, что строительная компания задолжала банку в то время почти 21 миллион гривен, но банк так и не смог взыскать эти средства. Чтобы в конце концов вернуть деньги, финансовое учреждение обратилось в суд, а затем стали обращаться и другие вкладчики и инвесторы указанного строительного предприятия. Вкладчики прошли все круги ада – суды, рабочие группы при горсовете, пикеты, митинги, попытки «достучаться» до застройщика разными способами. В конце концов, были зарегистрированы два кооператива ОК «БЖК «Звездный-Запорожье» и ОК «БЖК «Тихий центр-Запорожье», в которых учредителями стали кредиторы ООО «КОНСТАНТА» и объединились около 100 человек.

Инициативная группа кредиторов обращалась в суд с предложением передать недостройку на баланс кооператива, чтобы они имели возможность самостоятельно что-то достроить, заключать договоры, но из-за рисков выбытия имущества из ликвидмассы без дальнейшей передачи на кооператив было принято решение отказаться от этого пути.

Параллельно с кооперативами кредиторов регистрируется другое юрлицо - ОК "ЖСК" "Объединение инвесторов ЖК "Звездный" и "Тихий центр", где учредителями стали 4 человека, из которых только два человека действительно привлеклись по делу о банкротстве «КОНСТАНТЫ». Вкладчики отмечают , что должностные лица этого кооператива с 2017 года ведут деятельность, направленную на передачу недостроев в коммунальную собственность города Запорожья, что несет в себе массу дополнительных рисков: дом может быть достроен с предоставлением квартир льготным категориям населения, снесено здание или сдано в аренду как земельное участки. Однако ни в одном из этих случаев не учтены интересы фактических инвесторов (кредиторов) недостроев.

В прошлом году департамент ЖКХ Запорожского горсовета в ответе на официальное обращение кредиторов отметил, что в случае передачи недостроек ООО «КОНСТАНТА» в коммунальную собственность каждый инвестор должен «доказать наличие у него имущественных прав в этих недостройках».

В конце прошлого года более двух десятков кредиторов из физических лиц обратились в Хозяйственный суд Запорожской области за признанием этих же имущественных прав, чтобы их интересы смогли быть учтены при любых обстоятельствах.

Двое учредителей кооператива инвесторов, продвигающих идею передать дома в коммунальную собственность, не согласились с отдельными исками признавать имущественные права на объект незавершенного строительства в судебном порядке и пытаются оспорить определение Хозяйственного суда. В исковых требованиях отмечается, что ликвидатора необходимо обязать не предпринимать повторные действия по продаже недвижимого имущества, а передать два незавершенных ЖК в собственность территориального общества Запорожья.

Есть ли основания для передачи объектов незавершенного строительства в коммунальную собственность городского совета

В тексте самой апелляционной жалобы, апеллянт отметил, что суд первой инстанции якобы несправедливо отказал в удовлетворении жалобы исходя из того, что объекты незавершенного строительства не принадлежат к объектам жилого фонда, не были зарегистрированы необходимым образом в государственном реестре, а значит не подлежат передаче в коммунальную собственность.

«В приложениях есть материалы, подтверждающие, что это имущество является объектом незавершенного строительства жилищного назначения и зарегистрировано в государственном реестре. То есть, эти документы подтверждают выполнение тех требований, которые даже ошибочно ликвидатор ставит, чтобы это имущество было передано в коммунальную собственность», - отметил в суде представитель жалобщика Сергей Орловский.

Арбитражная управляющая Наталья Потупало отмечает, что в строительном реестре эти объекты не зарегистрированы как объекты незавершенного строительства, а было лишь выдано разрешение на строительство по одному из комплексов.

«Та техническая инвентаризация, которая была вовлечена в материалы дела, она не соответствует действительности. Одна из них была составлена по состоянию на 2012 год. Я спрашивала информацию в государственном реестре вещных прав на дату моего назначения (апрель 2024 года, - прим. ред) и была только информация об объекте незавершенного строительства по улице Бородинской, а по Крепостной вообще ничего нет. При этом апеллянт никоим образом не отмечает, что на самом деле им было подано заявление об отмене этой государственной регистрации и есть определение о его отмене. В строительном реестре эти объекты не зарегистрированы как объекты незавершенного строительства. Государственная инспекция архитектуры и градостроительства Украины говорит, что даже разрешение на строительство на Крепостной у них не было зарегистрировано, поскольку он не передавался запорожским отделом ДИАМ. Вопрос в том, что строительная организация, которая начнет дальше достраивать этот дом, она не сможет никак его ввести в эксплуатацию, потому что нет никакой информации в строительном реестре», - прокомментировала Наталья Потупало.

Адвокат, представляющий интересы кредиторов ЖК, Валерия Скрима в отзыве на апелляционную жалобу отмечает, что на сегодняшний день процедура передачи объекта незавершенного строительства в коммунальную собственность территориального общества не утверждена. Более того, жилые комплексы сооружались на средства инвестиций отдельных физических лиц. Люди буквально вложили последнее в эти квадратные метры и остались ни с чем.

«Верховный суд пришел к выводу, что в соответствии с требованиями статьи Закона Украины "Об инвестиционной деятельности" и Гражданского кодекса Украины, у инвестора возникло право ожидания на жилье и что физические лица, осуществившие оплату за недвижимое имущество, которое будет построено в будущем, являются собственниками имущественных. прав на квартиры. В случае невыполнения застройщиком должным образом взятых на себя обязательств, а также отсутствия факта ввода дома в эксплуатацию с учетом полной и своевременной уплаты паевых взносов участником строительства, эффективным способом защиты нарушенных прав последнего является признание имущественных прав на объект инвестирования. Таким образом инвесторами – кредиторами выбран эффективный способ защиты, а именно признание за кредиторами имущественных прав», - отмечается в отзыве.

Рассмотрев все обстоятельства и противоречивые объяснения, суд взял перерыв для детального исследования предоставленных документов по регистрации и ее отмене, а также истребование всех сведений из суда первой инстанции. Все эти документы должны быть оценены должным образом.