Боротьба за майнові права інвесторів у Запоріжжі в історії незавершеного будівництва ТОВ «Константа»

Після багатьох років правових баталій та суперечок вкладники багатостраждальної "Константа" досі не можуть закріпити за собою майнові права на придбані квартири в об'єкті незавершеного будівництва.  Довга історія банкрутства забудовника та наслідки змусили фізичних осіб - інвесторів наодинці боротися за свої права

Відкриття справи про банкрутство

ТОВ «Константа» розпочала будівництво двох житлових комплексів - ЖК «Тихий» на вулиці Фортечній 3Б (раніше - Грязнова) та ЖК «Зірковий» по вул. Бородінська 24А ще у 2006 році. Інвесторами нового будівництва стали 262 людини.  Проте заселитися в нові квартири цим людям так і не судилося, бо забудовник невдовзі збанкрутів.

У 2015 році справу про банкрутство ТОВ «Константа» було відкрито вдруге. Вкладники подали заяви про залучення до справи в якості кредиторів. Верховний суд визнав усіх фізичних осіб, які вклали кошти в будівництво, кредиторами другої черги. Це означало, що вони є інвесторами будівництва. Важливо зазначити те, що ТОВ «Константа» не здійснювала фінансування будівництва об’єктів за рахунок власних коштів, тому об’єкти незавершеного будівництва не належать йому на праві власності, а таке фінансування здійснювалось саме фізичними особами-інвесторами будівництва, яким належить право очікування щодо отримання у власність проінвестованих ними частин нерухомості в об’єкті будівництва після його завершення.

З метою розв'язання питання недобудов, міська влада у 2016 році рекомендувала інвесторам створити два житлово-будівельні кооперативи (ЖБК). У вересні-жовтні 2016 року було зареєстровано ОК «БЖК «Зірковій-Запоріжжя» та ОК «БЖК «Тихий центр-Запоріжжя», які об'єднали 98 вкладників.

Однак, одночасно було зареєстровано ще одну юридичну особу ОК «ЖБК» «Об'єднання інвесторів ЖК «Зоряний» та «Тихий центр» де засновниками стали 4 особи, з яких лише дві людини напряму чи опосередковано залучилася у справі про банкрутство «КОНСТАНТИ»  -  інвестор Андрій Губарь та адвокат, колишній член виконкому Георгій Габуєв (чоловік інвесторки ТОВ «Константа» Тетяни Габуєвої). В перелік засновників також входить первинний інвестор ТОВ «Константа» (ЖК «Тихий центр»), який не є стороною у другій справі про банкрутство, та не заявляв вимог щодо банкрута Михайло Щолкін та голова кооперативу Богдан Панченко.  Повноважним представником цього об’єднання із правом підпису також є  Сергій Орловський.

Вкладники зазначають, що посадові особи цього кооперативу з 2017 року ведуть діяльність, спрямовану на передачу недобудов у комунальну власність міста Запоріжжя, що на їх думку несе в собі масу додаткових ризиків: будинок може бути добудований з наданням квартир пільговим категоріям населення, знесена будівля чи здана в оренду, як земельна ділянки. Проте в жодному з цих випадків не враховані інтереси фактичних інвесторів (кредиторів) недобудов.

Твердження, що у разі передачі недобудов до комунальної власності місцевої громади, усі вкладники зможуть отримати право власності на сплачені квадратні метри у разі завершення будівництва, виглядає відвертою маніпуляцією. Бо, по-перше, у своєму ж судовому позові один з противників зазначає, що вкладники, які заявили вимоги до будівельної компанії в межах справи про банкрутство, а це 165 осіб, такими діями втратили майнові права на квартири. По-друге, як команда прихильників передачі майна до комунальної власності, так і безпосередньо посадові особи профільних департаментів Запорізької міської ради, висловлюються про необхідність посвідчення вкладниками свого майнового права, але одночасно с цим ведеться масована компанія проти визнання відповідних прав за кредиторами, які подали індивідуальні позови.

Минулого року департамент ЖКГ Запорізької міськради у відповіді на офіційне звернення кредиторів зазначив, що у випадку передачі недобудов ТОВ «КОНСТАНТА» до комунальної власності, кожен інвестор має «довести наявність у нього майнових прав у цих недобудовах».

«Оскільки Запорізька міська рада та її виконавчі органи не наділені функціями та повноваженнями встановлювати чи підтверджувати наявність майнових прав на нерухоме майно, то вказані обставини інвестори можуть підтвердити лише в судовому порядку, шляхом визнання майнових прав», - зазначається у відповіді посадовців.

Чого домагаються інвестори  будівництва і в чому основні перепониу 

У своїх позовах та відзовах представник малочисельного кооперативу Сергій Орловський зазначив, що інтереси інвесторів можна захистити через реєстрацію обтяжень в реєстрі рухомого майна За словами кредиторів, оскільки індивідуальна реєстрація майнових прав вкладників у недобудованому об'єкті неможлива, ініціатори запропонували план реєстрації в Державному реєстрі обтяжень майна строком на 5 років, що викликало низку питань, починаючи від того, наскільки доцільно вкладникам відмовлятися заради такої сумнівної реєстрації від грошових чи майнових вимог до Константи та виходити з реєстру кредиторів, та закінчуючи тим, чому послуги з реєстрації в окремо визначених осіб (на відміну від державних та подекуди приватних нотаріусів) коштують невиправдано дорого.

«Орловський нам казав, що ми нібито неправильно обрали спосіб захисту. І, на його думку, насправді потрібно проводити реєстрацію, накласти обтяження. Є люди, які так чинили через певних нотаріусів. Ми обрали для себе варіант захисту майнових прав через суд. І це наше незаперечне право. Але проблема у тому, що нам не дають його реалізувати. На мою думку, вони проти, оскільки мають комерційний інтерес, вони хочуть надавати послугу і на цьому заробляти. А ці послуги недешеві. З того, що нам відомо – це близько 3000 доларів»,  -  каже інвесторка будівництва Тетяна Тіханкова.

У 2019 році кредиторка Тетяна Габуєва подала позов до Державної архітектурно-будівельної інспекції України про визнання дозволу на будівництво ЖК «Зірковий» недійсним, що перетворило цей об'єкт у самобуд. Це рішення було оскаржено, але в кінцевому підсумку Касаційний адміністративний суд у складі Верховного суду визнав дозвіл на будівництво дійсним. Через рік ця ж особа подає інший позов до Господарського суду Запорізької області в рамках банкрутства про «Скасування в державному реєстрі речових прав на нерухоме майно про право власності…» ЖК «Зірковий». Одним з аргументом висунутий той факт, що дозвіл на будівництво ЖК «Зоряний» анульований і він нібито є самобудом. В цьому випадку логічним є питання: як міська влада могла допустити,  щоб цей самобуд у 2013 р. потрапив під програму міського фінансування доступного житла і сплатив з бюджету на це майже 4,5 мільйона гривень?!

Протягом наступних років було подано безліч позовів та апеляцій, що стосуються майнових прав на об'єкти будівництва.

Дарма, що відповідачем по господарській справі виступає Товариство з обмеженою відповідальністю "Константа", до справи на стороні відповідача залучилися треті особи з числа двох засновників того самого кооперативу інвесторів, що просуває ідею передати будинки в комунальну власність. Саме вони не погоджуються з окремими позовами визнавати майнові права на об'єкт незавершеного будівництва в судовому порядку, наголошуючи на тому, що нібито визнання майнових прав кредиторів, тобто людей, які інвестували кошти в будівництво, порушують їх права у питанні передачі будинків у комунальну власність. 

«Ми повинні підтвердити наявність майнових прав. І тут «команда Габуєва» виступає категорично проти. На наші запитання, чому ви проти наших майнових прав, адже ми відстоюємо лише своє і не просимо віддати чужу квартиру, немає відповіді. Нібито передача до комунальної власності допоможе їх добудувати. Але ж у нашому випадку, коли місто прийме у власність цей будинок, це все одно, що взяти та подарувати. Адже спробуй потім підтвердити наявність якихось прав на придбані квартири», - пояснюють інвестори «Константи».

Аби заблокувати розгляд справи про майнові права четвірка засновників кооперативу вдавалася навіть до скарг на арбітражного керуючого-ліквідатора (всього за цей час їх змінилося чотири)  з вимогою про відсторонення, оскільки ліквідатор в період вересня-жовтня 2021 року  підтримує визнання за кредиторами майнових прав. Коли ж Господарський суд починає виносити перші рішення на користь кредиторів щодо визнання майнових прав, група противників одразу ж подає на апеляцію, а паралельно з цим починається розгляд нової позовної заяви від Щолкіна, який просить зобов’язати ліквідатора ТОВ «Константа» виключити майно незавершених будівництв ЖК «Тихий центр» та ЖК «Зірковий» з ліквідаційної маси, а після ініціювати передачу незавершених будівництв ЖК «Тихий центр» та ЖК «Зірковий» до власності територіальної громади м. Запоріжжя.

«Вже більше ніж сім років вони намагаються втілити в життя свій проєкт про передачу недобудов до комунальної власності місцевої громади Запоріжжя і за весь цей час уповноважений представник ще жодного разу не спромігся чітко відповісти на питання фізичних осіб інвесторів, щодо засобів його реалізації. Я особисто, як людина, що вклала в будівництво значні заощадження своєї родини, щиро вітаю закінчення будівництва при участі, або хоча б під контролем місцевої влади. Єдина умова – існування чіткого та узгодженого із профільними департаментами Запорізької міської ради плану добудови та правового механізму захисту майнових прав усіх первинних інвесторів», -  каже один з позивачів, інвестор та голова кооперативу “Зірковий-Запоріжжя”  Олександр Макаренко.

У серпні 2022 року прийнято Закон України «Про гарантування речових прав на об’єкти нерухомого майна, які будуть споруджені в майбутньому», яким визначено особливості цивільного обороту об’єктів незавершеного будівництва і майбутніх об’єктів нерухомості з метою гарантування речових прав на такі об’єкти. Спираючись на його положення, з метою реалізації своїх прав щодо реєстрації майнових прав на об’єкти незавершеного будівництва, інвестори, звернулися з позовом до ліквідатора внести відомості про об’єкти незавершеного будівництва  до Єдиної державної електронної системи у сфері будівництва.

«Такі дії дозволять усім первинним інвесторам зареєструвати право власності на сплачені квартири після здачі будинків у експлуатацію, що повністю вирішує спірні питання, що виникають як при призначенні нового забудовника, так і при передачі недобудов до комунальної власності місцевої громади. Але супротивники знайшли аргументи навіть проти такого очевидного рішення та опротестовує його у суді», - пояснюють інвестори.

Попри численні судові засідання та правові битви, остаточне вирішення питання недобудов ТОВ «Константа» залишається невизначеним, хоча є певні позитивні зрушення, зокрема, щодо зобов’язання зареєструвати недобудови у відповідному будівельному реєстрі.  Вкладники все ще продовжують боротися за свої права, зіткнувшись зі складними юридичними та адміністративними перепонами.

«Я заплатив гроші за двокімнатну квартиру у «Зоряному» і ось вже 15 років чекаю. То одне банкрутство, то інше, а коли начебто почали визнали майнові права, то ці товариші ставлять палиці в колеса. Це грабіж.  І тепер все потрібно проходити новою, знову через суд. Мені треба знову адвокатів наймати, витрачати кошти.  Для мене важливо домогтися визнання майнових прав, тому що якщо з'явиться якийсь інвестор, то за мною хоч моя квартира буде. А якщо цього не буде, то виходить, що я просто втратив гроші та залишився без нічого. У мене є надія, що це може бути добудовано – там багато вільних квартир, є площі під магазини, офісні приміщення, паркінги», - розповідає інвестор В'ячеслав Прошин.

Позиція міської ради: чи готові в мерії взяти на баланс недобудови

На 18-й сесії міської ради у червні 2017 року проєкт рішення про передачу недобудов у комунальну власність виносить один з депутатів та член земельної комісії Михайло Прасол, проте депутатський корпус тоді його не підтримує..

За рік до цього в міськраді вирішують сформувати робочу групу за зверненням кредиторів «щодо незакінченого будівництва по пров. Зоряному ТОВ «Константа». До складу робочої групи увійшли посадові особи міськради та представники фізичних осіб, що інвестували  у будівництво власні заощадження.

Запорізька міська рада має в цій історії має безпосередній майновий інтерес, бо департамент житлово-комунального господарства також визнано кредитором на суму в 4,47 мільйона гривень на підставі діючого договору купівлі-продажу майнових прав, згідно з яким були придбані та частково сплачені (на 22%) майнові права на 34 квартири у житловому комплексі «Зірковий» на вулиці Бородинській.

Якщо у 2023 році відбулося всього 2 засідання по ЖК «Зірковий», а по ЖК Тихий в міськраді навіть не має інформації про проведення засідань робочих груп після появи відповідного розпорядження ще у 2016 році. Вже у 2024 році після зміни влади у міськраді, виникла необхідність в оновленні складу робочої групи. Ще в травні посадовці департаменту ЖКГ пообіцяли провести роботи з відповідними структурами та оновити склад робочої групи, проте за цей час жодних змін не відбулося.

Ми відправили запит до департаменту з управління житлово-комунальним господарством стосовно того, чи розглядають посадовці прийняття до комунальної власності недобудов «Константи» і які вони мають плани на цей рахунок.

«У випадку передачі недобудов до комунальної власності, кожний інвестор повинен буде довести наявність у нього майнових прав у вказаних недобудовах. Оскільки Запорізька міська рада чи її виконавчі органи не мають повноважень встановлювати чи підтверджувати наявність прав (майнових прав) на нерухоме майно, то в такому випадку інвестори повинні будуть підтвердити їх лише в судовому порядку, тобто судовим рішенням про визнання майнових прав. Також, відповідно до рішень судів сьогодні обидва недобудовані об'єкти не мають статусу об’єктів незавершеного будівництва, а визнані будівельними матеріалами. Чинним законодавством України не передбачено передання до комунальної власності будівельних матеріалів. Таким чином, вважаємо неможливим передачу до комунальної власності вказаних об’єктів у вигляді будівельних матеріалів», - повідомила у відповіді на запит перша заступниця директора департаменту з управління ЖКГ Інна Внукова.

У зв’язку з цієї позиції міськради, яка вважає єдиним шляхом визнання майнових прав інвесторів саме рішення суду та вважає за неможливим прийняття до комунальної власності недобудованих об’єктів у вигляді будівельних матеріалів, ми вирішили запитати у команди супротивників, а чому саме вони не погоджуються з визнанням майнових прав окремих інвесторів в судовому порядку  і навіщо намагаються проштовхнути передачу в комунальну власність недобудов, які у міськраді приймати не готові. Представник кредиторів Габуєвої та Щолкіна Сергій Орловський відмовив нам у коментарі, пояснюючи це тим, що розв'язання спірного питання лежить в площині апеляційного суду і будь-які коментарі зараз можуть бути розцінені як спроба тиску на суд з метою отримання потрібного рішення.

Майбутнє недобудов залежить від подальших рішень судів та можливості знайти компроміс між інтересами всіх зацікавлених сторін.  Частина інвесторів більше не має вже ні сил, ні коштів, щоби продовжувати цю боротьбу, яка розтягнулася на довгі роки. Проте найбільш активна група вважає, що це і є основна мета їх супротивників – виснажити людей, щоб вони втратили всі можливості захисту і скористатися недобудовами у власних цілях.