Борьба за имущественные права инвесторов в Запорожье в истории незавершенного строительства ООО «Константа»

После многих лет правовых баталий и споров вкладчики многострадальной "Константы" до сих пор не могут закрепить за собой имущественные права на приобретенные квартиры в объекте незавершенного строительства. Долгая история банкротства застройщика и последствия заставили физических лиц - инвесторов в одиночку бороться за свои права

Возбуждение дела о банкротстве

ООО «Константа» начала строительство двух жилых комплексов – ЖК «Тихий» на улице Крепостной 3Б (ранее – Грязнова) и ЖК «Звездный» по ул. Бородинская 24А еще в 2006 году. Инвесторами нового строительства стали 262 человека. Однако заселиться в новые квартиры этим людям так и не суждено, потому что застройщик вскоре обанкротился.

В 2015 году дело о банкротстве ООО «Константа» было открыто во второй раз. Вкладчики подали заявления о привлечении к делу в качестве кредиторов. Верховный суд признал всех вложивших средства в строительство физических лиц кредиторами второй очереди. Это означало, что они инвесторы строительства. Важно отметить, что ООО «Константа» не осуществляла финансирование строительства объектов за счет собственных средств, поэтому объекты незавершенного строительства не принадлежат ему на праве собственности, а такое финансирование осуществлялось именно физическими лицами-инвесторами строительства, которым принадлежит право ожидания относительно получение в собственность проинвестированных ими частей недвижимости в объекте строительства после его завершения.

В целях решения вопроса недостроев, городские власти в 2016 году рекомендовали инвесторам создать два жилищно-строительных кооператива (ЖСК). В сентябре-октябре 2016 года было зарегистрировано ОК БЖК Звездной-Запорожье и ОК БЖК Тихий центр-Запорожье, которые объединили 98 вкладчиков.

Однако одновременнобыло зарегистрированоеще одно юридическое лицо ОК «ЖСК» «Объединение инвесторов ЖК «Звездный» и «Тихий центр», где учредителями стали 4 человека, из которых только два человека напрямую или косвенно привлеклись по делу о банкротстве «КОНСТАНТЫ». инвестор Андрей Губарь и адвокат,бывший член исполкомаГеоргий Габуев (муж инвесторки ООО «Константа» Татьяны Габуевой). В перечень учредителей также входит первичный инвестор ООО «Константа» (ЖК «Тихий центр»), который не является стороной по второму делу о банкротстве, и не заявлял требований банкрота Михаил Щелкин и председатель кооператива Богдан Панченко. Полномочным представителем этого объединения с правом подписи также Сергей Орловский.

Вкладчики отмечают, что должностные лица этого кооператива с 2017 года ведут деятельность, направленную на передачу недостроев в коммунальную собственность города Запорожья, что по их мнению несет в себе массу дополнительных рисков: дом может быть достроен с предоставлением квартир льготным категориям населения, снесено здание или сдано в аренду, как земельный участок. Однако ни в одном из этих случаев не учтены интересы фактических инвесторов (кредиторов) недостроев.

Утверждение, что в случае передачи недостроев в коммунальную собственность местного общества, все вкладчики смогут получить право собственности на уплаченные квадратные метры в случае завершения строительства, выглядит откровенной манипуляцией. Ибо, во-первых, в своем жесудебном искеодин из противников отмечает, что вкладчики, заявившие требования к строительной компании в рамках дела о банкротстве, а это 165 человек, такими действиями потеряли имущественные права на квартиры. Во-вторых, как команда сторонников передачи имущества в коммунальную собственность, так и непосредственно должностные лица профильных департаментов Запорожского городского совета, высказываются о необходимости удостоверения вкладчиками своего имущественного права, но одновременно с этим ведется массированная компания против признания соответствующих прав за кредиторами, предоставившими индивидуальные иски.

В прошлом году департамент ЖКХ Запорожского горсовета в ответе на официальное обращение кредиторов отметил, что в случае передачи недостроек ООО «КОНСТАНТА» в коммунальную собственность каждый инвестор должен «доказать наличие у него имущественных прав в этих недостройках».

«Поскольку Запорожский городской совет и его исполнительные органы не наделены функциями и полномочиями устанавливать или подтверждать наличие имущественных прав на недвижимое имущество, указанные обстоятельства инвесторы могут подтвердить только в судебном порядке, путем признания имущественных прав», - отмечается в ответе должностных лиц.

Чего добиваются инвесторы строительства и в чем основные преграды.

В своих исках и отзывах представитель малочисленного кооператива Сергей Орловскийотметил, что интересы инвесторов можно защитить через регистрацию обременений в реестре движимого имущества. По словам кредиторов, поскольку индивидуальная регистрация имущественных прав вкладчиков в недостроенном объекте невозможна, инициаторы предложили план регистрации в Государственном сроком на 5 лет, что вызвало ряд вопросов, начиная с того, насколько целесообразно вкладчикам отказываться ради такой сомнительной регистрации от денежных или имущественных требований к Константе и выходить из реестра кредиторов, и заканчивая тем, почему услуги по регистрации у отдельно определенных лиц (в отличие от государственных и частных нотариусов) стоят неоправданно дорого.

«Орловский нам говорил, что мы якобы неправильно избрали способ защиты. И, по его мнению, действительно нужно проводить регистрацию, наложить обременение. Есть люди, которые так поступали из-за определенных нотариусов. Мы выбрали для себя вариант защиты имущественных прав через суд. И это наше неоспоримое право. Но проблема состоит в том, что нам не дают его реализовать. На мой взгляд, они против, поскольку имеют коммерческий интерес, они хотят предоставлять услугу и на этом зарабатывать. А эти услуги недешевы. Из того, что нам известно – это около 3000 долларов», – говорит инвестор строительства Татьяна Тиханкова.

В 2019 году кредиторка Татьяна Габуеваподала искв Государственную архитектурно-строительную инспекцию Украины о признании разрешения на строительство ЖК «Звездный» недействительным, что превратило этот объект в самострой. Это решение было обжаловано, но в конечном счете Кассационный административный суд в составе Верховного судапризналразрешение на строительство действительным. Через год это же лицоподает другой искв Хозяйственный суд Запорожской области в рамках банкротства об «Отмене в государственном реестре прав на недвижимое имущество о праве собственности…» ЖК «Звездный». Одним из аргументов выдвинут тот факт, что разрешение на строительство ЖК «Звездный» аннулировано и оно якобы является самостроем. В этом случае логичен вопрос: как городские власти могли допустить, чтобы этот самострой в 2013 г. попал под программу городского финансирования доступного жилья и уплатил из бюджета на это почти 4,5 миллиона гривен?!

В последующие годы было подано множество исков и апелляций, касающихся имущественных прав на объекты строительства.

Хотя ответчиком по хозяйственному делу выступает Общество с ограниченной ответственностью "Константа", к делу на стороне ответчика приобщились третьи лица из числа двух учредителей того же кооператива инвесторов, продвигающего идею передать дома в коммунальную собственность. Именно онине соглашаются с отдельными искамипризнавать имущественные права на объект незавершенного строительства в судебном порядке, отмечая, что якобы признание имущественных прав кредиторов, то есть людей, которые инвестировали средства в строительство, нарушают их права в вопросе передачи домов в коммунальную собственность. .

«Мы должны подтвердить наличие имущественных прав. В этом случае «команда Габуева» выступает категорически против. На вопросы, почему вы против наших имущественных прав, ведь мы отстаиваем только свое и не просим отдать чужую квартиру, нет ответа. Якобы передача в коммунальную собственность поможет их достроить. Но ведь в нашем случае, когда город примет в собственность этот дом, это все равно что взять и подарить. Попробуй потом подтвердить наличие каких-то прав на приобретенные квартиры», - объясняют инвесторы «Константы».

Чтобы заблокировать рассмотрение дела об имущественных правах, четверка учредителей кооперативаприбегаладаже к жалобам на арбитражного управляющего-ликвидатора (всего за это время их изменилось четыре) с требованием об отстранении, поскольку ликвидатор в период сентября-октября 2021 года поддерживает признание за кредиторами имущественных прав. Когда Хозяйственный судначинает выносить первые решенияв пользу кредиторов по признанию имущественных прав, группа противников сразу же подает на апелляцию, а параллельно с этим начинается рассмотрение нового искового заявления от Щелкина, которыйпросит обязать ликвидатораООО «Константа» исключить имущество незавершенных строек ЖК «Тихий центр» и ЖК «Звездный» из ликвидационной массы, а затем инициировать передачу незавершенных строек ЖК «Тихий центр» и ЖК «Звездный» в собственность территориального общества г. Запорожья.

«Уже более семи лет они пытаются воплотить в жизнь свой проект о передаче недостроев в коммунальную собственность местной общины Запорожья и за все это время уполномоченный представитель еще ни разу не смог четко ответить на вопросы физических лиц инвесторов относительно средств его реализации. Я лично, как человек, вложивший в строительство значительные сбережения своей семьи, искренне поздравляю окончание строительства при участии, или хотя бы под контролем местных властей. Единственное условие – существование четкого и согласованного с профильными департаментами Запорожского городского совета плана достройки и правового механизма защиты имущественных прав всех первичных инвесторов», - говорит один из истцов, инвестор и глава кооператива "Звездный-Запорожье" Александр Макаренко.

В августе 2022 года принят Закон Украины «О гарантировании вещных прав на объекты недвижимого имущества, которые будут построены в будущем», которым определены особенности гражданского оборота объектов незавершенного строительства и будущих объектов недвижимости с целью гарантирования вещных прав на такие объекты. . Опираясь на его положения, с целью реализации своих прав по регистрации имущественных прав на объекты незавершенного строительства, инвесторыобратились с искомк ликвидатору внести сведения об объектах незавершенного строительства в Единую государственную электронную систему в сфере строительства.

Такие действия позволят всем первичным инвесторам зарегистрировать право собственности на оплаченные квартиры после сдачи домов в эксплуатацию, что полностью решает спорные вопросы, возникающие как при назначении нового застройщика, так и при передаче недостроев к коммунальной собственности местной общины. Но противники нашли аргументы даже против такого очевидного решения и опротестовывают его в суде», - объясняют инвесторы.

Несмотря на многочисленные судебные заседания и правовые сражения, окончательное решение вопроса недостроев ООО «Константа» остается неопределенным, хотя есть определенные положительные сдвиги, в частности, по обязательству зарегистрировать недострои в соответствующем строительном реестре. Вкладчики все еще продолжают бороться за свои права, столкнувшись со сложными юридическими и административными преградами.

«Я заплатил деньги за двухкомнатную квартиру в «Звездном» и вот уже 15 лет жду. То одно банкротство, то другое, а когда вроде бы начали признать имущественные права, эти товарищи ставят палки в колеса. Это грабеж. И теперь все нужно проходить новой, снова через суд. Мне нужно снова адвокатов нанимать, тратить деньги. Для меня важно добиться признания имущественных прав, потому что если появится какой-нибудь инвестор, то за мной хоть моя квартира будет. А если этого не будет, то выходит, что я просто потерял деньги и остался без ничего. У меня есть надежда, что это может быть достроено – там много свободных квартир, площади под магазины, офисные помещения, паркинги», - рассказывает инвестор Вячеслав Прошин.

Позиция городского совета: готовы ли в мэрии взять на баланс недостроя

На 18-й сессии городского совета в июне 2017 годапроект решенияо передаче недостроев в коммунальную собственность выносит один из депутатов и член земельной комиссии Михаил Прасол, однако депутатский корпус тогда его не поддерживает.

За год до этого в горсовете решают сформировать рабочую группу по обращению кредиторов «по незаконченному строительству по пер. Звездном ООО «Константа». В состав рабочей группы вошли должностные лица горсовета и представители физических лиц, инвестировавших в строительство собственные сбережения.

Запорожский городской совет имеет в этой истории непосредственный имущественный интерес, поскольку департамент жилищно-коммунального хозяйства также признан кредитором на сумму в 4,47 миллиона гривен на основании действующего договора купли-продажи имущественных прав, согласно которому были приобретены и частично уплачены (на 22 %) имущественные права на 34 квартиры в жилом комплексе «Звездный» на улице Бородинской.

Если в 2023 году состоялось всего 2 заседания по ЖК «Звездный», а по ЖК Тихий в горсовете даже нет информации о проведении заседаний рабочих групп после появления соответствующего распоряжения еще в 2016 году. Уже в 2024 году после смены власти в горсовете возникла необходимость в обновлении состава рабочей группы. Еще в мае чиновники департамента ЖКХ пообещали провести работы с соответствующими структурами и обновить состав рабочей группы, однако за это время никаких изменений не произошло.

Мы отправили запрос в департамент по управлению жилищно-коммунальным хозяйством относительно того, рассматривают ли должностные лица принятие в коммунальную собственность недостроев «Константы» и какие у них планы на этот счет.

«В случае передачи недостроев в коммунальную собственность, каждый инвестор должен будет доказать наличие у него имущественных прав в указанных недостройках. Поскольку Запорожский городской совет или его исполнительные органы не имеют полномочий устанавливать или подтверждать наличие прав (имущественных прав) на недвижимое имущество, то в таком случае инвесторы должны будут подтвердить их только в судебном порядке, то есть судебным решением о признании имущественных прав. Также, согласно решениям судов, сегодня оба недостроенных объекта не имеют статуса объектов незавершенного строительства, а признаны строительными материалами. Действующим законодательством Украины не предусмотрена передача в коммунальную собственность строительных материалов. Таким образом, считаем невозможным передачу в коммунальную собственность указанных объектов в виде строительных материалов», - сообщила в ответ на запрос первая заместитель директора департамента по управлению ЖКХ Инна Внукова.

В связи с этой позиции горсовета, который считает единственным путем признания имущественных прав инвесторов само решение суда и считает возможным принятие в коммунальную собственность недостроенных объектов в виде строительных материалов, мы решили спросить у команды противников, а почему именно они не соглашаются с признанием имущественных прав отдельных инвесторов в судебном порядке и зачем пытаются протолкнуть передачу в коммунальную собственность недостроев, которые принимать в горсовете не готовы. Представитель кредиторов Габуевой и Щелкина Сергей Орловский отказал нам в комментарии, объясняя это тем, что решение спорного вопроса лежит в плоскости апелляционного суда и любые комментарии могут быть расценены как попытка давления на суд с целью получения нужного решения.

Будущее недостроев зависит от дальнейших решений и возможности найти компромисс между интересами всех заинтересованных сторон. У части инвесторов больше нет ни сил, ни средств, чтобы продолжать эту борьбу, которая растянулась на долгие годы. Однако наиболее активная группа считает, что это и есть основная цель их противников – истощить людей, чтобы они потеряли все возможности защиты и воспользоваться недостроями в своих целях.